Membeli rumah adalah impian banyak orang, dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi paling populer untuk mewujudkannya.
Di Indonesia, ada dua jenis KPR yang umum ditawarkan bank, yaitu KPR Konvensional dan KPR Syariah.
Bank BTN (Bank Tabungan Negara) termasuk salah satu bank yang paling dikenal dalam penyaluran KPR, selain bank-bank besar lainnya seperti BCA, Mandiri, BRI, dan BNI.
Artikel ini akan membahas:
- Perbedaan KPR Konvensional dan Syariah
- Keunggulan KPR BTN vs Bank Lain
- Tips Memilih KPR Terbaik
- Strategi Agar Pengajuan KPR Diterima
1. Perbedaan KPR Konvensional dan KPR Syariah
A. KPR Konvensional
KPR Konvensional menggunakan sistem bunga yang dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Beberapa karakteristiknya:
✔ Bunga bisa tetap (fixed) atau mengambang (floating)
- Bunga tetap berlaku untuk periode tertentu (misal 1-5 tahun pertama).
- Setelah itu, suku bunga mengikuti pasar (floating rate).
✔ Perhitungan bunga berdasarkan sisa pokok pinjaman
- Cicilan awal lebih besar, kemudian berkurang seiring waktu.
✔ Lebih fleksibel dalam persyaratan
- Beberapa bank konvensional lebih longgar dalam hal agunan tambahan.
✔ Biaya administrasi dan provisi
- Biaya ini biasanya lebih tinggi dibanding KPR Syariah.
Contoh Bank Penyedia KPR Konvensional:
- BTN (Floating Rate atau Fixed untuk beberapa tahun pertama)
- BCA (KPR Bersubsidi dan Non-Subsidi)
- Mandiri (KPR Griya dan Griya Valas)
- BRI (KPR Sejahtera dan KPR FLPP)
B. KPR Syariah
KPR Syariah berlandaskan prinsip Islami, tanpa riba, dan menggunakan akad jual beli (Murabahah) atau sewa (Ijarah). Ciri-cirinya:
✔ Margin (keuntungan bank) tetap selama tenor
- Tidak ada perubahan margin meskipun suku bunga pasar naik/turun.
✔ Harga jual sudah ditetapkan di awal
- Total margin dihitung sejak awal dan dibagi dalam cicilan.
✔ Tidak ada denda keterlambatan (kecuali denda administratif)
- Lebih adil bagi nasabah yang mengalami kesulitan keuangan.
✔ Proses lebih ketat
- Persyaratan dokumen lebih detail, termasuk survei kelayakan.
Contoh Bank Penyedia KPR Syariah:
- BTN Syariah
- Bank Syariah Indonesia (BSI)
- Bank Muamalat
- BCA Syariah
Lihat : Kalkulator KPR
2. Perbandingan KPR BTN vs Bank Lain
A. Keunggulan KPR BTN
✅ Bunga kompetitif
- BTN menawarkan bunga tetap 5% di tahun pertama (promo tertentu).
✅ Tenor panjang hingga 25 tahun
- Cocok untuk nasabah yang ingin cicilan lebih ringan.
✅ Proses relatif cepat
- BTN memiliki jaringan luas dan spesialisasi di bidang KPR.
✅ Program subsidi pemerintah (FLPP)
- BTN menjadi salah satu bank utama penyalur KPR bersubsidi.
B. KPR Bank Lain (BCA, Mandiri, BRI, BNI)
✔ BCA: Cocok untuk nasabah prioritas dengan suku bunga stabil.
✔ Mandiri: Fleksibilitas pembayaran dan banyak promo.
✔ BRI: Proses cepat dengan persyaratan sederhana.
✔ BNI: Bunga tetap lebih lama (hingga 10 tahun di beberapa produk).
Perbandingan Bunga (2025):
| Bank | Bunga KPR Konvensional | Bunga/Margin KPR Syariah |
|---|---|---|
| BTN | 6.5% – 9% | 7% – 8.5% |
| BCA | 6.75% – 9.5% | 7.25% – 9% |
| Mandiri | 6.5% – 9.25% | 7% – 8.75% |
| BRI | 6.25% – 9% | 6.75% – 8.5% |
3. Tips Memilih KPR Terbaik
A. Sesuaikan dengan Kebutuhan Finansial
- Hitung kemampuan bayar: Cicilan maksimal 30-40% dari penghasilan bulanan.
- Pilih tenor yang nyaman: Tenor lebih panjang = cicilan lebih kecil, tetapi total bunga lebih besar.
B. Bandingkan Bunga dan Biaya Lain
- Cek biaya provisi, administrasi, appraisal, asuransi.
- Beberapa bank menawarkan bunga tetap di tahun pertama.
C. Pilih Jenis KPR yang Cocok
- KPR Konvensional: Cocok untuk yang ingin fleksibilitas.
- KPR Syariah: Cocok untuk yang ingin kepastian margin.
D. Manfaatkan Promo & Subsidi
- KPR FLPP (Subsidi Pemerintah): Bunga lebih rendah, DP minimal 1%.
- Promo BTN/Bank Lain: Bunga fixed di awal, cashback, atau beasuransi.
4. Strategi Agar Pengajuan KPR Diterima
A. Persiapkan Dokumen Lengkap
- KTP, KK, NPWP
- Slip gaji (minimal 3 bulan)
- Rekening koran (6 bulan terakhir)
- SPT PPh (untuk wiraswasta)
B. Tingkatkan Skor Kredit
- Hindari kredit macet di bank lain.
- Lunasi kartu kredit tepat waktu.
C. DP Minimal 20%
- Semakin besar DP, semakin besar peluang diterima.
- BTN kadang menerima DP 10% untuk program tertentu.
D. Pilih Properti yang Layak
- Properti harus SHM jelas dan nilai jual sesuai pasar.
- Hindari properti bermasalah (sengketa, belum SHM).
Kesimpulan
- KPR Konvensional cocok untuk yang ingin fleksibilitas bunga.
- KPR Syariah cocok untuk yang ingin kepastian cicilan.
- BTN unggul di KPR subsidi & tenor panjang, sementara bank lain menawarkan promo menarik.
- Tips sukses KPR: Hitung cicilan, bandingkan bank, siapkan dokumen, dan tingkatkan skor kredit.
Dengan memahami perbedaan KPR Konvensional dan Syariah, serta membandingkan penawaran BTN dengan bank lain, Anda bisa memilih produk KPR yang paling menguntungkan sesuai kebutuhan finansial.